2009年10月アーカイブ
最近の新築マンションは、不動産仲介手数料を無料にしているものも
多くなってきているようですが、やはり耐震性能や施工方法などの安全面について
やたらとアピールしているものが目に付きます。
しかしですね。
それはあくまでに設計図どおりにきちんと施工された場合のことであって、
現在売り出されている新築マンションの全ての全てが
きちんと施工されているかどうかは、怪しいものです。
ここだけの話、実際に私は、マンションの施工に携わっている職人さんの中で
「自分だったらこんなマンションには絶対に住みたくない」
などど、おっしゃっている方を、何人か知っています。
こんな話を聞くと、マンション選びについて、ますます慎重になってしまいますよね。
その通りです。
マンション選びは、どれだけ慎重に行っても慎重すぎることはありません。
「不動産の仲介手数料を無料」などの目先の利益にとらわれてしまって
マンションの購入をを決めてしまうのは、もちろんのこと、
「耐震性能や施工方法」についても、本当に大丈夫なのかどうか？
しっかりと見極める目を持つことも大切です。
とはいえ、マンション購入の際の、最終的な決め手になるのは、やはりフィーリングです。
建物の性能や、メンテナンス計画、将来の建て替えなど
気をつけたい問題はたくさんありますが、実際、個人のチカラだけでは
どうにもならない部分も多いことは確かです。
ですから最後は、自分の直感に頼る部分がどうしても多くなるわけです。
マンションを購入するにあたってのおおまかな手順は以下のようになります。
物件探し
（まずはチラシや情報誌などから物件を見つけます。
気に入った物件があれば問い合わせなどを行います）
↓
モデルルームなどの見学
（実際に現地に出向いて物件を確認します。
（その際に.敷地、.前面道路、インフラ、周辺の環境についてチェックしておきましょう。）
↓
自宅で検証
（見学時にけ取ったパンフレット、図面・現地周辺のチェック状況から
総合的に判断して購入するかどうか検討してみましょう）
↓
担当者と打ち合わせ
（購入を決めたら、担当者との詳細打ち合わせを行います。
仕様、条件、購入条件、資金計画、支払計画、住宅ローン返済計画などについて
細かく打ち合わせをします）
↓
申込み
（ 打ち合わせについて再検証を行い、購入についての最終決断を下したら、
再度担当と打ち合わせを行い、物件の最終確認、資金の最終確認など、
物件や資金計画に関してもさらに具体的に話を進め、契約書を作成してもらいます）
↓
契約書類確認
（物件の所在地、代金の支払い方法やキャンセルした場合の措置など、
契約関係書類を綿密に確認し、問題がなければ契約書に必要事項を記入して
契約を取り交わします）
↓
契約締結
↓
引き渡し（入居）
↓
登記
↓
権利書受取
新築物件の場合は、一般的にマンション申し込みから入居まで、
6ヶ月～1年くらいかかります。
なんといいましても、
マンション購入は、一生のうちで最大となる買い物のひとつです。
何千万円というお金をつぎこんで、何十年もの長い期間住み続けるわけですから、
失敗のないようにマンションの購入は慎重に行わなければいけません。
マンションの外観、価格、構造、地盤、広さや間取り、内装、
環境（静けさ、利便性、場所）、管理システムなど、
検討の際にいろいろと確認した項目はたくさんあります。
優先順位をつけて一つ一つしっかりと確認してください。
通常、最も注意したいのは、マンションの購入価格についてです。
当然ですが、マンションの購入金額は、収入に応じて、毎月の返済に
無理のない金額でローンを組める範囲内の価格に収めるようにしましょう。
あまり無理をして、返済が滞ってしまうことのないように気をつけてください。
インターネット上には、住宅ローンのシュミレーションができるサイトなども
ありますので、そのようなサイトを利用して月々の返済金額のシュミレーションを
してみるのもよい方法です。
ローンの他にもマンションの管理費や修繕費が必要になりますので、
そちらの費用も頭に入れておきましょう。
通勤先や通学先までの距離（必要な所要時間）、日々の買い物のに利用するお店など、
利便性についても確認しておきましょう。
高齢になった時のことも考えて、無理なく通院できるところに病院があるかどうかも
チェックしておくとよいでしょう。
なるべく利便性の高い環境にあるマンションの方が、後に売ったり、
誰かに貸したりする場合に有利です。
100年に一度といわれる大不況のあおりをうけて、
新築マンション市場もこのところ逆風にさらされています。
不動産経済研究所の調査でによりますと、首都圏では、
2007年の供給戸数は前年度の74,463戸に比べ、
18.1％の大幅減の61,021戸になってしまいました。
この数字は1998年以来実に9年ぶりだということです。
とはいえ、供給が急減しているのに反して、マンションの価格は急上昇しています。
20007年の首都圏平均価格は4,644万円で、
これは前年に比べると10.6％も上昇しています。
これで5年連続で上昇したことになり、最も低かった02年と比べて、
平均価格が671万円、1 m2当たり単価（m2単価）が51.3万円から61.9万円と、
10.6万円も上昇したことになるのです。
地域別に見てみますと、供給戸数の落ち込みが最も激しいのは東京都区部で、
07年は16,563戸と前年比より30.0％も落ち込んでいます。
04年は39,147戸でしたので、3年前と比べるとなんと6割近くも
ダウンしてしまったことになります。
首都圏の他の3県も、軒並み前年より2ケタのダウンとなっています。
都下だけが唯一、7,728戸と10.3％増えいます。
これは、前年がその前の年から21.8％と、大幅にダウンしたために、
その反動で増加したと考えられます。
ようするに首都圏全体の供給戸数がダウンしているのは、
都区部の落ち込みが激しいためだと言えるでしょう。
新築・中古マンションを購入する際は、マンション物件そのものの購入費用以外にも
様々な諸費用が必要になってきます。
マンションの購入の際には、資金計画に、これらの諸費用も頭に入れておきましょう。
マンション購入に必要な諸費用の主なものは下記の通りです。
3,500万円のマンションを購入した場合の目安の費用です。
・不動産仲介手数料
（物件価格の3％＋6万円＋消費税）が上限として必要になります。
ただし、売主から直接購入する場合は、仲介手数料は不要です。
中古マンションを購入する場合は、ほとんど必要です。
・契約印紙税（1万5000円）
・住宅ローン借入費用（約40万円）
契約印紙税、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料、特約火災・
地震保険料、調査判定書作成費用など住宅ローン借入時にかかる費用です。
・登記費用（20万円）
登記の手続きに必要な費用です。
・マンションの管理費・修繕積立金
修繕積立金は将来上がる可能性もあります。
・税金
固定資産税、不動産取得税、都市計画税など
なおこれらの、新築・中古マンション購入の際に必要名諸費用つきましては
事前に資金計画を立てる際に、担当者に概算してもらうとよいでしょう。
このほかに、「引越し代」と「新たに購入する家具やカーテン照明器具」などの費用も
頭に入れておくとよいでしょう。
ひとことに、新築分譲マンションといいましても、数十戸の小規模マンションから、
1000戸以上もの大規模マンションまでその規模は実に様々です。
マンションは、それぞれ１軒１軒に対して、床面積や階数、
日当たりなどの様々な条件が考慮されて販売価格が決められています。
マンションの価格は、需要と供給のバランスによって、変動しますので、
今日の価格と明日の価格が違っているなどということもあるのです。
同じ新築分譲マンションでも、高く買ってしまった人と安く買えた人が出てくるわけです。
なんだか不公平な話ですが、それが現実のようです。
マンションは、値引き交渉によって安くしてもらえる場合もあります。
ただ、最初から値引きされているマンションに飛びつくのは考えものです。
特に極端に値引きされるマンションにはそれなりの理由があるのです。
例えば、いざ入居してから、手直しのしづらいマンションだったとか、
騒音に悩まされる環境だっとか、近所で殺人事件が起こったとか、
マンション建設中の作業員多数の死亡事故など、何か忌まわしい事件が起こってしまったとか、
そのような、いわくがあるマンションの場合は、不人気になりますので、
販売者側は、値下げをしてでもなんとか区画を埋めてしまいたいと思うものです。
マンションの物件そのものに特に問題のない場合でも、いわくつきの物件では、
長い間住住む身としては、あまり気持ちのよいものでないことだけは確かです。